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没交管理费车位被开发商卖了,法院:格式条款未遵循公平原则

[日期:2020-08-31] 来源:杭州日报  FZKX.ORG 作者: [字体: ]
    据《杭州日报》消息  7 年前,金华永康的王先生在杭州滨江购置了一栋排屋,总价 1200 万,当时开发商承诺,赠送两个车位,位置就在该房屋的地下进门处。
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    去年年初,王先生打算装修,却发现自家门前两个车位被人占了。对方称,两个车位是从开发商那儿买的,有合同有收据。
    自己的车位被二次售卖,王先生将开发商告了。一审判决,王先生胜诉。开发商不服上诉。
    日前,杭州市中级人民法院二审驳回开发商的上诉,维持原判。可车位却依然没能拿回来 ......
7 年前 1200 万购置排屋送车位
2 个车位却被开发商卖了
    这些年,王先生一直在永康做生意,房子一直空置着。
    7 年前,法官表示,因终审判决已经下来,在法律层面,这两个车位属于王先生,案外人继续停车就会构成无权占有行为,王先生是有权向这个案外人要求返还车位的占有的。
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(资料图,图文无关)
    2014 年 4 月 20 日,开发商与王先生就车位使用权转让事宜签订两份协议,确认王先生对两个车位拥有车位使用权。后该房屋一直空置着。
    去年年初,王先生打算装修入住,却发现家门口的车位被他人长期占据。物业告诉他,这两个车位已于 2018 年 12 月 29 日出售给了他人,卖了 52 万余元。
    王先生表示,因为车位上停着别人的车,严重阻碍了他的进出,也导致装修材料运不进来,已无法对房屋进行装修。
    多次协商未果,王先生向法院提起诉讼。
开发商:协议有约定,拖欠管理费就收回车位
    庭审时,开发商坚持称,再度出售涉案车位是有理有据的,王先生的车位早应该被无条件收回了。
    原来,在 2014 年签订的那份协议中,双方还约定,"如果王先生未在 10 个工作日内在指定地点办理交接手续,那公司有权终止车位使用权协议,并追索一切损失。或者拖欠车位管理服务费或其他有关费用超过 6 个月的,公司亦可无条件收回车位。"
    正因为王先生未按照规定完成交接手续且五年内未交车位使用费 6000 元,所以开发商将车位以 52 万余元的价格出售给案外人并已实际交付使用。
    王先生坦言,之前的确因房屋结构和质量问题和开发商有过一些纠纷,导致没有及时交费,但他并不认可对方据此回收车位的行为:"车位使用费我可以随时补交,但两个车位卖卖几十万元,这个损失怎么算?"
法院:格式条款未遵循公平原则,是霸王条款
    滨江法院一审审理认为,王先生取得对讼争车位的占有系依生效合同取得,有合法的占有权源。
虽合同约定车位使用人拖欠车位管理服务费或其他有关费用超过 6 个月的,开发商有权终止协议、无条件收回车位。但王先生取得车位的占有、使用权利,实质系通过支付购房款的方式支付车位对价 42 万元,车位表面是"赠送",实则有价。
    王先生纵然无正当理由拖欠两个车位的物业服务费,但每年费用也只需总计支付 1200 元,开发商提供的格式条款显然并未遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,排除了原告占有、使用车位的主要权利,应当认定为无效条款。
故法院判决确认原告王先生有权占有、使用涉案车位。杭州中院二审维持原判。
    如今,判决是下来了。但开发商却以和现车位受让人之间存在正规、有效合同,不能损害他的利益为由,表示无法将车位交还给王先生。
    事后,王先生也试图和车位买主协商,能不能换两个车位,但对方明确表示不同意;开发商也曾提出另外补偿两个车位给王先生,但王先生认为,被转卖的两个车位正对着自己房子地下唯一的出入门,关系到自己日常出行和后续装修,也不同意。
    "对于买主,我觉得开发商可以用赔偿或置换的方式进行弥补。"王先生很无奈,"我现在进小区,不仅进家门难,要付高额的停车费,装修也装不下去了。"
律师:有权要求案外人立即腾空并归还车位
    花了 1200 万买的房子,却遇到这样的糟心事,王先生的难题有"解"吗?
    为此,记者咨询了浙江佐钊律师事务所的祝琳玲律师。
    祝律师表示,民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。本案中,王先生实际上已经就案涉的两个车位支付了 42 万转让款,而双方合同却约定只要王先生拖欠车位管理服务费超过 6 个月开发商就有权终止协议并收回车位,属于明显加重王先生的责任、排除其主要权利的无效条款。
    现杭州市中级人民法院的生效判决已经确认,王先生有权占有、使用案涉车位,因此王先生有权要求案外人立即腾空并归还车位。如果案外人不予配合的,王先生其实也可以另行向法院起诉返还占有物,而案外人也可以向开发商主张违约责任。
    记者另外了解到,二审判决后,滨江法院的承办法官就该情况与案外人(车位买主)再次进行了沟通,2013 年 3 月 8 日,王先生与某开发商签订合同,购买 270 平方米排屋一栋,总价 1200 万余元,合同的"附件三"中约定赠送地下车位 2 个。
    目前,案外人表示愿意和开发商商量具体解决办法后,将车位还给王先生。 

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